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公募REITs再添新军 千亿资金抢筹首批保租房产品 国内多个省市相继提出支持开展保障性租赁住房REITs试点,公募REITs底层资产正加速扩容

2022-08-16 滚动新闻
数据来源:Wind 谢忠翔/制表 彭春霞/制图 视觉中国(000681)/供图 证券时报记者 谢忠翔 刘筱攸 公募REITs市场越来越受投资者关注。8月15日,首单以民营企业作为原始权益人REIT项目――国泰君安(601211)……

公募REITs再添新军 千亿资金抢筹首批保租房产品 国内多个省市相继提出支持开展保障性租赁住房REITs试点,公募REITs底层资产正加速扩容

数据来源:Wind 谢忠翔/制表 彭春霞/制图 视觉中国(000681)/供图

证券时报记者 谢忠翔 刘筱攸

公募REITs市场越来越受投资者关注。8月15日,首单以民营企业作为原始权益人REIT项目――国泰君安(601211)东久新经济产业园REIT获得受理。

重头戏在今日。8月16日,首批保障性租赁住房REITs将正式发售,3只产品或引发约1220亿元的机构资金抢购。至此,已上市公募REITs的底层资产,将新增保障性租赁房项目。

首批REITs产品发行至今已有一年多,14只存续产品整体市值已超过630亿元,市场业态也正在加速变化。

机构千亿资金抢筹

今日,华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT等首批3只保障性租赁住房REITs正式发售。根据公告测算,这3只产品预计募资总额约38亿元。至此,国内公募REITs产品数量扩容至17只。

上述3只产品的网下询价认购工作已于近日结束,网下询价结果显示首批保租房REITs再次掀起机构投资者“疯抢”,拟认购份额数量均超过100倍。其中,红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的133.03倍,刷新了公募REITs网下询价认购倍数新纪录。而根据3只产品公告的网下拟认购规模测算,将有约1220亿元的机构资金参与抢购。

巨量资金的参与,也透露出机构投资者对这批REITs新品的青睐。其中,参与红土深圳安居REIT的机构投资者为83家,配售对象为252个,华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT分别获得71家、68家机构投资者的有效报价。投资者类型涵盖了券商及券商资管、保险、公募、私募,以及银行、信托等大部分金融机构。

底层资产趋于多元化

此次以保租房为底层资产发行上市,标志着国内公募REITs覆盖的基础设施类型及底层资产正在加速扩容。据悉,包括海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等省市已相继提出,支持开展保障性租赁住房REITs试点。

首批公募REITs自去年发行上市以来,相关产品覆盖的基础设施类型已从一年前的产业园、高速公路、仓储物流,扩展到了保障性租赁住房、清洁能源等。这些底层资产有的是纯市场化运作,有的与民生密切关联,有的则受政策强监管,试点资产类别多元化特点显著。

值得一提的是,公募REITs涉及的资产将不限于以上已有类别。根据国务院相关文件,未来盘活存量资产的重点方向,还将进一步扩大至旅游景区、老旧厂房、文化体育场馆以及国有企业开办的酒店、疗养院等。

目前,底层资产的扩容工作正加速推进。以景区等旅游基础设施为例,据陕西省政府披露,7月13日陕西省发改委联合西部证券(002673)召开会议讨论了陕西华山景区REITs项目相关内容,并表示“将本项目做成本行业基础设施公募REITs的标杆和示范项目”。无独有偶,据中邮证券披露,今年6月该公司已中标重庆武隆喀斯特5A景区基础设施公募REITs项目。

对于目前公募REITs不断扩容的资产类型,金杜律师事务所合伙人李文敏在8月13日首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上表示,公募REITs扩容扩募应该有四个形态:一是资产的类型,业态的开放;二是主体的开放,包括原始权益人、运营管理机构;三是资产的法律形态开放;四是运营管理模式的开放。

市场运行符合预期

公募REITs市场运行一年多以来的另一大特点是,风险收益特征与市场需求匹配度高――底层资产的经营表现、基金分红基本符合市场预期,呈现溢价。

证券时报记者根据存续产品发布的公告及相关平台统计,在14只存续产品中,有11只产品发布了分红率,平均现金分派率为5.92%,平均分红率为2.95%。从市场表现来看,截至8月14日,首批公募REITs产品上市平均涨幅为25.58%,流动性相对较高,日均换手率2%左右,高于境外多地REITs市场。

“目前,全市场14单里面有6单是不动产的,8单是收益权,不动产平均上市涨幅大概是35%~40%,表现还是非常不错的。特许经营权平均涨幅15%左右,总体来说也还可以。”戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上表示。

杨枝认为,无论是不动产或收益权,目前14只存续产品都采用了100%的现金流折现法即收益法,这一点基本上和海外的REITs保持了一致标准,收益法影响估值的三个核心因素则分别来自收益的高低、收益期的长短、评估师选的折现率。

行业政策亟待完善

尽管国内公募REITs发展时间较短,但过去一年来,关于公募REITs的配套政策正在紧锣密鼓地出台,资产转让程序、税务优惠、扩募资产等领域的政策迎来了不少突破。

今年5月,国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提到,国企发行公募REITs涉及国有产权非公开协议转让的,按规定报同级国有资产监督管理机构批准。分析人士认为,这样的规定很大程度上简化了重组过程中的程序,也增加了交易的确定性。

此外,今年1月财政部和税务总局出台了相关税务政策,为公募REITs所做的资产重组提供了相关的所得税递延优惠政策。递延优惠政策出台以来,也解决了一些原始权益人所得税及递延等问题。

然而,公募REITs这个新生市场仍有很大的政策完善空间,一些业内人士也对未来政策的突破与创新抱有期待。

在首届大湾区基础设施REITs高峰论坛上,毕马威中国税务合伙人李晨重点关注了目前该领域的税收痛点。李晨表示,就今年财政部与税务总局出台的相关税收政策而言,政策出台后,也有项目遇到了实际问题,比如战略配售主体为非原始权益人是否适用优惠?实际监管与税收优惠政策之间也存在一定的矛盾,相关优惠政策仍有进一步完善的空间。

而就目前实际项目中遇到的问题,中航证券资管发展部负责人彭雷D还对公募REITs发展过程中的信息披露制度提出了可探讨的问题,即公募REITs项目根据资产的经营权、产权等特点,是否应对后续运营环节、申报环节的信息披露差异化,相关制度标准有待厘清。

机构创新参与路径

从首批公募REITs解禁的机构投资者类型中,可以看出机构资金自始参与公募REITs的宽度和深度。

根据华泰固收的数据,首批公募REITs解禁的机构投资者中,保险、产业资本占比较高,分别为31.28%、27.72%;券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例,此外还有一些银行及理财子、信托、私募等机构。

在上述机构中,银行理财和券商参与REITs的路径尤为多样化。

在以战略配售和网下发售两种方式参与REITs投资的基础上,银行理财还发行专属主题理财产品纵深参与了REITs掘金。而券商不仅仅是活跃的投资交易机构,还担任REITs市场重要的承做和承销机构,深入参与到REITs场内做市、基金通做市、大宗交易等流动性服务中。

值得一提的是,除了直接配置,有的银行还开始量身定制REITs并购贷款产品,间接参与REITs市场。比如邮储银行,该行向中铁建重庆投资集团有限公司发放了首笔公募REITs并购贷款。作为国金中国铁建(601186)REIT的主要原始权益人及战略投资者,中铁建重庆投资集团有限公司需出资认购国金中国铁建REIT项目51%份额,共计24.44亿元。邮储银行重庆分行则向中铁建重庆投资集团有限公司提供了金额5亿元、期限7年的并购贷款,作为其认购资金的一部分,有效缓解了该公司战配份额内的筹资压力,释放资本金占款。需要指出的是,这一模式适用于强主体资质、底层资产优质及可供分配收益率较高的REITs。

(责任编辑:冀文超 )