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博鳌特写 | 资本前路与REITs东风

2022-08-11 滚动新闻
2022博鳌房地产论坛・特写 2021年下半年以来,地产重重危机与压力之下,企业又该如何“自救”与“求救”以应对当前的发展挑战?同时,金融资本又该如何创新并寻求新的机遇? 作为一个架在火炉上炙烤的论坛,8月10日上……

2022博鳌房地产论坛・特写 2021年下半年以来,地产重重危机与压力之下,企业又该如何“自救”与“求救”以应对当前的发展挑战?同时,金融资本又该如何创新并寻求新的机遇?

作为一个架在火炉上炙烤的论坛,8月10日上午的博鳌资本大会上,嘉宾们思想的碰撞、交流的火花,给行业带来了很多启迪。

针对融资渠道受限,叠加销售端口疲软,奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强颇为直接地指出,房地产现状没有所谓的“岁月静好、独善其身”,而是“覆巢之下安有完卵”的局面。民营上市地产公司60%已经债务违约,真实比率更远高于60%。

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奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强

他认为,在融资性现金流受三道红线限制、银行还在缩减地产头寸情况下,真正决定房企能活多久的是经营性现金流。然而,今年上半年绝大部分的地产企业经营性现金流为负,正数者应极少。真实负数应比报表大不少,今年下半年很大机会扩大负数。

值得注意的是,由于拿地的下降,即便未来销售回暖,大部分公司将面临可售货源非常缺乏的问题,这也意味着2022年下半年及2023年的房企经营性现金流将更严峻。

他指出,“救市场不救企业”情况下,除了少数央企及国企,其他房企迟早血流干。对于破局,应当机立断地补充融资性现金流,即救企业,尤其是民企优质龙头,更重要的是需要重建市场信心或信用。

对于重塑信用,中城投资董事、总裁应华也表示认同。他建议:“争取国外债券市场受冷的情况下,国内的债券市场依然是可以的,所以抓住两点,重塑自己的信用、抓住销售、抓住债券融资的机会。”

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中城投资董事、总裁应华

应华指出,行业可以借鉴国外的商业模式。从美国、日本、新加坡、香港的房地产发展模式可以看出,有低杠杆和轻资产两个共性。不管国、央企,还是仍在坚持的房企,低杠杆和轻资产的方向是一定要做的。

至于未来的房地产私募基金的机遇,他认为主要包含三个方面:第一、金融市场融资标准化与底层资产投资个性化的缺口,这包括非标转标,股权缺口,市场分化,资产差异化等。

第二,开发市场供求新平衡竞争趋于理性,拿地利润率回归正常化。中期库存健康,内卷竞争弱化,拿地利润率回升。

第三,公募REITs机制不断完善,核心资产投资退出渠道增加试点范围扩容,长期资本参与,税收政策支持,扩募机制完善。

对于公募REITs机制,应华表示:“在技术层面,国内的资管机构已经完全做好了准备,希望能有政策层面的东风。”

无独有偶,光大嘉宝(600622)总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞也在会上呼吁监管方能够尽快的推出商业REITs的产品。

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光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞

他指出,中国的REITs非常重要,原因有二:第一,因为我国是公有制,又需要整体的持有来运营,公有制最适合用REITs的方法去持有资产,通过证券化的方法把这个产品给所有的投资人。

第二,通过REITs能够让大家理解算账的逻辑。PE市场依赖于股票的二级市场才存在的,而房地产私募市场同样也依赖REITs市场而存在。有了REITs市场,就会一个标杆、一个参照的价格,然后投资人可以投私募的产品。

他认为,眼下正是打开REITs市场不错的时机。一方面,把REITs的市场打开,可以让一些资金回到开发商的手里,去帮助他们保交房。另外一方面,经过了2021年这个周期,开发商套现商业资产商业资产会继续拿地,他们可能更多地是去建杠杆,还银行的钱。

此外,领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群也认为公募REITs前景是非常光明的。他认为,虽然目前政策仍有限制,但未来应该会有机会放开,将投资的类别扩大到购物中心、写字楼、酒店,还有养老院等等物业上面。

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领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群

他指出,香港的REITs市场发展相对比较缓慢。目前在港上市的REITs占到香港证券的市值的比例也就只有0.53%,规模是非常有限。行业内缺乏统一的声音,也缺乏一个组织者。

据他介绍,最近领展可能会宣布成立一个香港房托基金的协会,创始会员还包括越秀信托、顺丰信托等。协会能带来一系列的好处,包括跟市场监督者有一个更好的沟通,也促进业界的交流和向投资者进行非常深度的推广,同时还为参加的会员提供资讯。

(责任编辑:岳权利 HN152)